sertifika

Gayrimenkul sertifikası yatırımcısına kazandırır mı?

Gayrimenkul sertifikaları yeni bir yatırım enstrümanı olarak gündeme geldiğinde avantajları ve risklerine dair tartışmaları da beraberinde getirdi. Konunun uzmanlarının bir araya getirildiği toplantıda  gayrimenkul sertifikaları; finans, hukuk, denetim, kurumsal finansman ve geliştirme perspektiflerinden detaylı olarak değerlendirildi. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’nın moderatörlüğünü yaptığı toplantısının katılımcıları Ali Hepşen, Barış Tunçsiper, Özkan Yıldırım, Nazım Olcay Kurt ve Altan Elmas oldu. Toplantı, TSKB Gayrimenkul Değerleme ev sahipliğinde düzenlendi.

MAKBULE YÖNEL MAYA: Öncelikle hepiniz hoşgeldiniz. Bugün yakın zaman önce ihracı gerçekleştirilen alternatif bir gayrimenkul yatırımı enstrümanını çok değerli katılımcılarla birlikte konuşacağız. ‘Gayrimenkul Sertifikası’ konusunu enine boyuna konuşacağımız bu yuvarlak masa toplantısında; öncelikle Ali Hepşen bize gayrimenkul sertifikalarının genel çerçevesini, yasal mevzuatı, bir finansal enstrüman olarak gayrimenkul sertifikasının ne gibi fırsat ve tehditler içerdiğini anlatabilir diye düşünüyorum. Sonrasında sözü Özkan Bey alıp işin finansal tablo ve denetim tarafından bahsedebilir…

Bu arada tebliğe dair öneriler de pek tabii ki bu konuşmalar sırasında ortaya çıkabilir. Acaba bu, özel sektör oyuncuları için mantıklı bir araç mıdır? Gerçekten yatırımcısına para kazandırır mı? Bu yatırımcının profili gerçekten de bireysel yatırımcı mı olur, yoksa arada kurumsal yatırımcılar da bulunur mu?

ALİ HEPŞEN: Aslında tüm süreç, 2012’nin sonunda değişen Sermaye Piyasası Kanunuyla başladı. 6 Aralık’ta değişen Kanun, gayrimenkul piyasalarıyla sermaye piyasalarının buluştuğu farklı uygulamaları beraberinde getirdi. Yavaş yavaş, artan bir ivmeyle gayrimenkul piyasalarının sermaye piyasalarıyla ilişkileneceği uygulamaları önümüzdeki dönemde daha net gözlemleyeceğiz. Bugün ele alacağımız gayrimenkul sertifikaları, bu uygulamalardan bir tanesi. Tanım olarak baktığımızda, gayrimenkul sertifikası, ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracı şeklinde karşımıza çıkıyor. 29-30-31 Mart tarihlerinde önce talep toplama ve sonraki halka arz süreciyle birlikte 143 milyon TL’lik bir kaynağın sermaye piyasaları üzerinden, TOKİ’nin ihraççı olduğu, Başakşehir İlçesi Kayabaşı Bölgesinde yer alan bir projenin finansmanına aktarıldığını gözlemledik. Yaklaşık 3,3 milyon adet sertifikanın, 9 Nisan itibariyle pay piyasalarında ortalama 42,5 TL üzerinden işlem gördüğünü söyleyebiliyoruz.

Mekanizma basit aslında, sermaye piyasaları açısından bakarsanız bir melez üründen bahsediyoruz. Bazı özellikleriyle aslında hisse senedine benziyor, sonuçta pay piyasasında işlem gören bir araç. Bazı özellikleri bakımından ise sabit getirili bono ve tahvil gibi menkul kıymetlere benziyor, çünkü bir vadesi var.

Burada TOKİ, İller Bankası gibi kamu kurumlarıyla ortaklığa gidilmesi proje garantörlüğü anlamında son derece önemli. Ancak diğer firmalar açısından dışlayıcı bir etki yaratabilir. Çünkü böyle bir garantörlük belki de diğer firmaların bu tür kamu kuruluşları üzerinden ancak ve ancak sertifika ihraç etmek istiyorlarsa faaliyette bulunmalarını gerekli kılacak. Bunu henüz bilmiyoruz, ayrıca tartışmak gerekiyor.

ÖZKAN YILDIRIM: Tebliği şu anki haliyle, mali tablo açısından değerlendirdiğimizde klasik bir halka arz sistemi gibi görünüyor. Benim gözlemim, burada alışık olduğumuz halka arzın bazı gerekliliklerinin daha yumuşatıldığı yönünde. Normal bir halka arzda bir şirketin en az üç yıllık mali tablosunun denetlenmiş olduğunu görürüz, böyle bir gereklilik vardır. Kar etmesi beklenir. Ama bu tebliğe baktığınızda eğer tüzel kişilikse,  TOKİ  veya İller Bankası’nın içinde olmadığı bir ihraçsa sadece son yılki bilançodaki özkaynak toplamının sermayeden yüksek olması zorunluluğu söz konusu. Bu açıdan baktığınızda yatırımcı açısından tüzel kişilik için gri alanların olabileceği, en azından şirketi tanıtmakta, geriye dönük mali tablolarda zorlanabileceği bir durumla karşılaşılabilir. Bu, yatırımcılar açısından şüphe uyandırabilir. Pratikte baktığınızda ise zaten bu şahit olduğumuz, TOKİ’nin yapmış olduğu bir ihraçtı. Önümüzdeki dönemde tüzel kişilerin ihracı bir finansman aracı kullanmakta biraz bekleyeceğini, en azından devleti veya TOKİ’yi önde görmek istediklerini düşünüyorum. Çünkü rekabet açısından sıkıntı oluşabilir. Tebliğde istisnaların olduğu yazıyor; şimdi gördüğümüz gibi TOKİ’nin, İller Bankası’nın ihraççı olduğu durumlar için denetim raporu zorunluluğu, süreç sırasında değerleme ve raporlama ve halkı aydınlatıcı bilgilerle ilgili konularda bazı çok geniş istisnalar tanımlı. Ben bu istisnaların daha dar olması gerektiğini, bu haliyle özel/tüzel kişileri piyasadan uzaklaştıracağını düşünüyorum. Evet, devletin/TOKİ’nin garantisi önemli yatırımcı için. Bu güzel, çünkü gayrimenkul yatırımı bir yandan da herkes açısından bir risk. Değer kaybedebilirsiniz, proje tamamlanmayabilir. Gerçi tebliğde bunun gereklilikleri, proje tamamlanmazsa olacaklar yazıyor ama sonuç olarak paranızı kaybedebilirsiniz. Yatırdığınız parayı alamama riskiniz var. Bu açıdan bakıldığında bu tüzel kişiler ve TOKİ aracılığıyla yapılan ihraçlar arasında çok adil bir durum olmayacağını, bu nedenle de tüzel kişilerin biraz geride kalacağını düşünüyorum. İlk izlenimlerim bunlar.

Denetim konusunda da mali tablo açısından bildiğimiz, klasik süreçlerin yaşanması daha doğru olabilir. Tebliğde bu anlamda daha ileriye dönük alanlar var. Belki zamanla ihtiyaç da olacak. Bunu hep birlikte yaşayarak göreceğiz.

projepedia.com

Benzer konu

enerji

Enerji Kimlik Belgesi’nde süre uzatıldı!

Geçtiğimiz günlerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, mevcut binalar için 2 Mayıs’tan itibaren zorunlu hale gelecek …

Bir Cevap Yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir